5.2  物业管理企业的会计核算

5.2.1 物业管理企业存货的核算

1．物业管理企业存货的概述

（1）存货及组成内容

①　原材料。

②　燃料。

③　低值易耗品。

④　物料用品。

⑤　待售物品。

（2）存货的计价方法

物业管理企业购进存货，其初始成本的确定，可参照施工企业、房地产开发企业存货核算，并按实际成本计价。发出存货计价方法与工业企业相同。

2．待售物品的核算

物业企业购入的待售物品，即库存商品，是指供应给业主所需要的防盗门、晒衣架、抽水马桶、浴缸、涂料、卫生洁具等商品及设备，以及物业管理企业不单独核算的小卖店所购入的各种满足人们需求的商品。由于待售物品的购入与销售属于商品流通企业经营范围，因此，其核算应按商品流通企业会计核算方法进行。

5.2.2 物业管理企业代收款项和代管基金的核算

1．代收款项的核算

（1）代收款项的概念

代收款项是指物业管理企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收水电费、煤气费、有线电视费、企业受物业产权人的委托代收取的房租等。

（2）科目设置

设置“代收款项”账户进行代收款项的核算。该账户是为了反映和监督企业代收款项的增减变动情况而设置，并按代收代交费用的种类设置明细账户进行核算。

2．代管基金核算

（1）代管基金的概念

代管基金是由物业管理企业代管的，需要由房屋出售人、物业所有人及使用人共同交纳的，用于物业管理企业为物业所有人、使用人提供房屋共用部位、共用设施设备维修服务的一笔维修基金。代管基金要求专款专用、专户存储，并定期接受物业管理委员会或业主所有人、使用人的检查和监督。

（2）科目设置

① 设置“代管基金”账户，属于负债类账户，其借方登记企业支付的维修基金，贷方登记收到的代管基金本息、企业有偿使用的产权属于业主的商业用房和共用设施设备的租赁费、有偿使用费等；余额在贷方，表示尚未使用的维修基金数。

② 设置“在建工程——物业工程”账户，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

（3）共用物业设备大修理的核算

共用物业设备大修工程的费用应由专项维修基金列支。