6.2  房地产开发企业开发成本的核算

6.2.1 开发成本的内容

房地产开发企业的开发成本，按其开发项目种类可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本四类。这四类开发成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目。

1．土地征用及拆迁补偿费

2．前期工程费

3．建筑安装工程费

4．基础设施费

5．公共配套设施费

6．开发间接费用

6.2.2 开发成本核算的账户设置

1．开发成本 ※※

“开发成本”账户核算开发现场发生的各种耗费，包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、前期开发费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用等。借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。期末借方余额反映未完工开发项目的实际成本。其二级明细科目包括“土地开发”“房屋开发”“配套设施开发”“代建工程开发”，在二级明细科目下按照成本核算对象进行明细核算。

2．开发间接费用

“开发间接费用”账户核算房地产开发企业为开发产品而发生的各项开发间接费用。该账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费用，月末该账户一般没有余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。主要包括职工薪酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、其他费用。

3．期间费用

期间费用是指企业当期发生的必须从当期收入中得到补偿的费用。期间费用与开发生产没有直接的联系，因而不计入产品成本，而是于发生时直接计入当期损益。企业的期间费用具体包括以下内容：（1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用

6.2.3 开发成本的核算

1．土地开发成本的核算

土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，在费用发生时，根据有关凭证直接记入“开发成本——土地开发”账户的借方。发生的开发间接费用先记入“开发间接费用”账户的借方；期末按一定标准分配结转应由土地开发成本负担的开发间接费用，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“开发间接费用”账户。结转开发完成建设场地成本时，贷记“开发成本——土地开发”账户，商品性建设用地的，借记“开发产品”账户，自用建设场地的，借记“开发成本——房屋开发”账户；期末“开发成本——土地开发”账户的余额表示正在开发土地的成本。

2．配套设施开发成本的核算

配套设施工程费用发生时，应借记“开发成本——配套设施开发”账户，贷记有关账户；开发完工后，第一类配套设施工程的开发成本，应按一定标准进行分配结转，借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户；第二类配套设施工程的开发成本，应转入开发产品，借记“开发产品——配套设施”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户。期末“开发成本——配套设施开发”账户的余额表示正在开发的配套设施的成本。

3．房屋开发成本的核算

房地产开发企业在开发房屋过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入该房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”“前期工程费”“基础设施费”等成本项目。如果费用发生时分不清成本核算对象，或应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先通过“开发成本——土地开发”账户进行归集，待土地开发完成用于房屋建设时，再采用一定的方法分配结转记入“开发成本——房屋开发”账户。

4．代建工程开发成本的核算

房地产开发企业接受委托代为开发的建设场地和房屋，其建设内容和特点与房地产开发企业的土地开发和房屋开发基本相同，所以其开发费用可比照土地开发和房屋开发的核算方法，分别在“开发成本——土地开发”和“开发成本——房屋开发”两个明细账户中核算，开发工程完工，验收合格时，转入“开发产品——代建工程”账户。

其他代建工程开发项目，应在“开发成本——代建工程开发”账户核算。发生各项开发直接费用时，记入该账户的借方、其他有关账户的贷方；期末分配结转开发间接费用时，记入该账户的借方、“开发间接费用”账户的贷方；代建开发工程竣工验收合格后，结转其开发成本，借记“开发产品——代建工程”账户，贷记“开发成本——代建工程开发”账户。期末“开发成本——代建工程开发”账户的余额，表示正在开发的代建工程的成本。