6.3  房地产开发企业开发产品的核算

开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发过程，并已验收合格，符合设计标准，可以按照合同规定的条件交给购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括土地、房屋、配套设施和代建工程。

6.3.1 开发产品增加的核算

房地产开发企业开发的产品，应于竣工验收合格时，按其完工的项目，借记“开发产品——土地”（或“开发产品——配套设施”“开发产品——房屋”“开发产品——代建工程”）账户，贷记“开发成本——土地开发”（或“开发成本——配套设施开发”“开发成本——房屋开发”“开发成本——代建工程开发”）账户。

6.3.2 开发产品减少的核算

房地产开发企业出售、转让或出租开发产品，都会造成开发产品的减少，房地产开发企业应区别不同情况及时进行开发产品结转的会计处理。

1．开发产品用于有偿转让或出售

房地产开发企业有偿转让或出售开发产品，应于每月终了，结转对外转让、销售的开发产品的实际成本。结转时，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。

房地产开发企业如果采用分期收款结算的方式销售开发产品，在将开发产品移交给使用单位或办妥分期收款销售合同时，应将分期收款开发产品的实际成本，自“开发产品”账户转入“分期收款开发产品”账户，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。

房地产开发企业按合同规定的期限收取销售价款时（包括第一次收款），借记“银行存款”“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户。同时，按收入与费用相配比的原则，根据当期应收回的价款（即合同规定当期应收价款数额）占分期收款产品应收价款总额（即全部售价）的比例，计算分期收款开发产品应结转的成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“分期收款开发产品”账户。

2．开发产品用于出租

房地产开发企业开发建成用于出租的土地和房屋，应在其竣工后，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。签订出租合同、协议后，按出租土地和房屋的实际成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“开发产品”账户。