知识点1：土地增值税

要点

具体内容

征税范围

出让与转让

出让（不征）；转让（征）

赠与

赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、通过相关机构赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业（不征）；赠与其他人（征）

整体改制合并分立投资联营

不征
【注意】不适用于房地产企业

房屋互换

个人互换住房（免征）；企业互换（征）

【提示】其他规定可用常识判断，依据为房屋权属是否发生转移且有增值

应纳税额计算

计税公式

土增税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额

扣除

项目

房地产企业出售新房

1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；

3.房地产开发费用；4.与转入房地产有关的税金；

5.加计扣除

非房地产企业出售新房

1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；

3.房地产开发费用；4.与转入房地产有关的税金；

出售

旧房

1. 旧房及建筑物的评估价格；

2. 取得土地使用权所支付的金额；

3. 转入环节缴纳的税金；

【注意】旧房成本按评估价值扣除

免税

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
（2）转让旧房作为公共租赁住房房源“且”增值额未超过扣除项目金额20%的
（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产
【注意】因上述原因而“自行转让”比照国家收回处理
（4）居民个人转让住房

清算

应当清算

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权

可以清算

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在“85%”以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用
（2）取得销售（预售）许可证满“三年”仍未销售完毕
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续

知识点2：城镇土地使用税

要点

具体内容

纳税人

受益人纳税【注意】房屋租赁，由“出租方”缴纳城镇土地使用税

应纳税额

计算

年应纳税额＝实际占用应税面积×适用税额
【注意】计算与税收优惠的结合

实际占用面积

已测定——以“测定”面积为准
未测定——以“证书确定”面积为准
没证书——“据实申报”，核发证书后再作调整

税收优惠

一般

规定

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

特殊

规定

（1）缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起“满1年后”征收城镇土地使用税；

（2）免税单位无偿使用纳税单位的土地——免征，纳税单位无偿使用免税单位的土地——征（具体看谁用）
（3）体育用地（同房产税）；（4）经批准开发建设经济适用房的用地—免征，其他各类房地产开发用地—征；

（5）厂区内（包括办公区、生活区、绿化带、机场跑道等）——征，厂区外——不征；  火电厂：围墙外的灰场用地；

盐场：盐滩；  林场：林地、防火用地；水利设施
港口：码头；  机场：飞行区、场外的跑道
石油行业：生产建设用地（采油井、油气长输管线等）

纳税义务

发生时间

自XXX之“次月”起
【注意】新征用耕地，自批准征用之日起满1年时