宅基地使用权的效力

宅基地使用权人的权利

（1）权利人负有正当使用宅基地的义务。

（2）接受政府统一规划的义务。

（3）权利人不得非法转让宅基地使用权。

案例：

张某一家在县城做生意，其在村里有一处住宅（含宅基地），业已登记。张某在2002年9月18日以5万元的价格将其宅基地使用权转让给同村的王某，双方签订了转让合同，王某依约交付了5万元的价款，但是双方并未到乡人民政府办理宅基地使用权变更登记。同村的李某听说张某要转让宅基地，但不知道张某已将住宅及宅基地卖给王某，遂找到张某，提出以6万元的价格转让张某的宅基地使用权，于是在2002年9月21日，张某与李某签订了住宅及宅基地转让合同，李某依约交付了6万元的价款，随后双方即到乡人民政府办理了宅基地使用权变更手续。王某得知这一情况后，马上去找张某和李某说理无果，后诉至法院。

分析

在本案中，张某先后与王某、李某分别就同一宅基地使用权签订了转让合同，是典型的一“物”二卖行为，两份合同都是双方真实意思的一致表示，两份合同合法有效。然而张某的宅基地使用权应该归属于王某还是李某，取决于转让行为是否进行了变更登记。依据《物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记，可见，办理了变更登记使得基于善意取得宅基地使用权的李某获得了对抗在先受让人王某的效力。因此，在本案，李某因办理了宅基地使用权转让的变更登记，取得宅基地使用权；而王某只能依其与张某的转让合同，要求张某承担违约责任。

宅基地使用权人的义务

（1）权利人有权在宅基地上建造房屋和其他附属物。

（2）权利人有权处分宅基地使用权，即宅基地使用权能依法进行流转。

知识拓展

推荐书籍

‍