专有权、共有权、管理权

专有权的概念范围内容

（一）专有权的概念：

专有权，是指区分所有人在法律规定的范围内，对建筑物的专有部分得以自由占有、使用、收益和处分的支配权。

专有权的特征：

a.须具有构造上的独立性

b.须具有使用上的独立性

c.通过登记予以公示并表现出法律上的独立性

（二）专有权的范围：

a.“空间说”

b.“壁心说”

c.“最后粉刷表层说”

d.“壁心和最后粉刷表层说”    

（三）专有权的内容：

1.专有权人的权利:

a.所有权

b.相邻使用权 

2.专有权人的义务:

a.不得违反全体区分所有权人的共同利益

b. 区分所有人使用其专用部分不得妨害或损害其他区分所有人的利益。

c.维持建筑物存在的义务。

d.不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构。

e.应独自出资修理其专有部分。

f.维护住宅环境的卫生和安宁，以及住宅所在地的善良风俗、习惯。

共有权概念范围内容

‍‍‍‍(1)共有权概念：共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分享有的财产权利。

‍‍(2)共有权的特征：

a.共有权的主体人数众多

b.共有权的客体范围广泛

c.共有权从属于专有权

d.共有人既享受权利，又承担义务 

e.共有权行使方式上的特殊性

案例

原、被告共同居住在一幢6层的单元楼内。住在一楼原告赵一家中房顶、墙壁及橱柜的边缘发现溢水，并有臭味发出。经查，污水源于201室渗漏，当时，201室业主钱二外出未归，返回后发现家中卫生间的污水因下水管道堵塞已经溢至门外，并通过地面渗漏至一楼原告房屋的顶部及墙面。赵一与钱二因赔偿事宜多次协商未果，赵一遂诉至法院要求赔偿装潢等经济损失6805元，并支付管道的维修费用。被告钱二辩称，真正的污染源并不在二楼，而在于本单元主管道及其下水道的堵塞，自己也是这一事件的受害者，并以渗水系共用主下水管道堵塞为由，申请追加另外四层楼的业主为本案共同被告。法院依法通知三楼以上住户参加诉讼。经查，本栋楼各层房屋共用主下水管道，但该管道没有被谁擅自改造，楼上也从来没出现过堵塞现象。

（二）共有权范围：

• ‍‍道路

• 绿地

• 建筑物区划内其他公共场所和设施

• 物业服务用房

• 建筑物及其附属设施的维修资金‍

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（三）共有权内容：

‍‍（1）共有人的权利

         a.使用共有部分的权利

         b.收取共有部分所生孳息的权利

         c.修缮改良权

（2）共有人的义务

         a.按共有部分本来用途使用共有部分的义务。

         b.分担共同费用和负担的义务。

         c.维护和保存共有部分的义务。

         d.不得单独处分其共有部分或请求分割共有部分的义务‍

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3.管理权概念内容

  (一)管理权的概念

所谓管理权，是指业主基于专有部分的所有权，从而对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。

     a.管理权具有如下的法律特征：

（‍1）管理权以专有部分所有权为基础

（2）管理权专属于业主享有

（3）管理权主要是管理共有财产和公共事务的权利

（4）管理权是一种私法上的权利‍

      b.管理权的内容

‍（1）制定和修改业主大会议事规则

（2）制定和修改建筑物及其附属设的管理规约

（3）选举和更换业主委员会成员

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

（6）改建、重建建筑物及其附属设施

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项‍

案例

歌手朱明瑛因拖欠物业费和水电费，被北京建国物业管理有限公司告上法庭。朱明瑛称不交物业费是由于建国物业公司进驻时没有征求业主意见。对小区进行托管应该得到足够业主的同意，未经同意前来服务，是强行服务，因此不存在欠物业费之说。建国物业公司则称公司与物业管理委员会签有临时托管协议，属于合法进驻。根据该协议，物业管理委员会全权委托北京建国物业管理有限公司对清境明湖花园小区进行临时托管，维持小区物业管理正常运转。托管期限从2004年5月21日至该小区依据相关规定正式招标到新物业管理公司为止。经朝阳区人民法院一审判决，朱明瑛应当向建国物业公司支付物业管理费2.2万余元，并赔偿延期付款滞纳金1200余元。

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